Оценка квартиры, проведенная квалифицированным сотрудником или юридической компанией, помогает определить реальную стоимость жилья на рынке с учетом как позитивных, так и негативных факторов, текущей ситуации на рынке, особенностей района. К оценке жилплощади чаще всего прибегают в таких случаях:

Без отчета о стоимости недвижимости в России нельзя получить ипотечный кредит , документ также входит в перечень обязательных бумаг для получения денежных средств под залог недвижимости.

Гражданине прибегают к услугам оценщиком во время споров с налоговой инспекцией (согласно положением законодательства России, проведение экспертизы по рыночной стоимости является аргументом для пересмотра установленной кадастровой стоимости жилья), перед продажей или покупкой недвижимости.

Процедура анализа жилья проводится по разным методикам, о которых речь пойдет ниже, но выполняет одну функцию – сводит в единый учет все характеристики недвижимости, анализирует данные, которые как увеличивают, так и снижают стоимость квартиры. Заказчик оценки предоставляет доступ к жилплощади, с владельцем проводится интервьюирование (иногда в устной форме, иногда при помощи опросника). Оценщик самостоятельно анализирует расположение жилья, инфраструктурные блага или их отсутствие. Отчет, выдаваемый владельцу, имеет статус официального документа.

Кто подготавливает?

Оценка недвижимости в России формализована на законодательном уровне, а деятельность оценщиков регламентируется Федеральным законом №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» . Оценщиками выступают физические лица, работающие по договору найма в юридических компаниях, и индивидуальные предприниматели, занимающиеся частной практикой.

Риелтор, подбирающий недвижимость для покупки или продажи, по желанию клиента выполняет и оценку квадратных метров. Финансовые организации, как правило, имеют перечень аккредитованных оценщиков, с которыми работают на постоянной основе.

Справка! Компания, подготавливающая отчет об оценке, должна быть зарегистрирована в организации оценщиков и иметь полис страхования. Он используется, если в результате ошибочных действий оценщика заказчику был нанесен ущерб.

Подведем итоги, в России официальную оценку недвижимости проводят только аккредитованные физические и юридические лица – оценщики и риэлторы. Проведенная самостоятельно владельцем экспертиза не будет иметь юридической силы.

Какие данные нужны для проведения?

Оценщик заинтересован в том, чтобы получить об оцениваемом имуществе максимум достоверной информации, поэтому перечень факторов, влияющих на оценку, оказывается внушительным. Оценщику также предоставляются документы/копии:

Документы предоставляются для проверки юридической чистоты жилья и подтверждения права собственности владельца. Для проведения оценки потребуются также экономические, материальные, технические и другие характеристики квартиры.

• Тип дома, год постройки, материал стен, полов и перекрытий, состояние здания. Аварийность дома резко снижает привлекательность жилья.
• Расположение дома (насколько удалены транспортные сети, где находятся объекты социальной инфраструктуру, оснащен ли район качественными дорогами).
• Инфраструктура (лифт, охрана, стоянка, парковка, гараж – есть ли?).
• Состояние подъезда и придомовой территории.
• Этаж (квартиры на первом и последнем этажах, обычно, продаются по сниженной стоимости, компенсируя потенциальные неудобства с окнами и крышей).
• Вид из окна, уровень шума в районе.
• Площадь квартиры, планировка.
• Наличие балкона, лоджии.
• Высота потолков.

Учитываются и индивидуальные особенности жилья – наличие ремонта, состояние сантехники, тип окон, балкон (если присутствует).

Большую часть информации оценщик собирает самостоятельно при визуальном осмотре, обходе придомовой территории и поиску в сети.

Методы

Минэкономразвития России установило три способа определения рыночной стоимости квартиры , они отражены в приказе ведомства № 297 от 20.05.2015г. «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» . Каждый способ анализа имеет особенности и используется только для определенного вида недвижимости.

Затратный

С затратным методом оценки владельцы квартир в многоэтажных домах практически не сталкиваются. Считается, что метод искажает стоимость такого жилья и годится только для отдельно стоящих частных строений. Суть затратного способа в определении суммы денег, которая была потрачена на строительство.

Оценщик стремится выяснить, во сколько обошлось бы замещение объекта с нуля. Берутся во внимание материалы, технологии, зарплаты для работников-строителей, от получившейся суммы отнимается износ здания.

Почему затратный метод не применяется для оценки квартир? Львиную долю стоимости недвижимости при затратном способе определяют строительные материалы , фундамент, стены и так далее. В многоквартирном доме большинство конструкций являются общими, а значит их стоимость делится на два, три или десять.

В итоге стоимость строительства квартиры оказывается гораздо меньшей, чем строительство отдельно стоящего дома с использованием точно таких материалов и технического плана.

Доходный

Доходный метод подходит для нежилой и коммерческой недвижимости. В его основе утверждение, что ценность объекта напрямую связана с суммой будущих выгод потенциального хозяина. Возьмем для примера оценку офисного помещения в Москве.

При проведении экспертизы профессиональный оценщик будет учитывать расположение помещения, круг потенциальной аудитории, изучит, насколько просто добраться к будущему офису из любого района столицы, его комфортабельность и планировку. Метод не используется во время сделок с жилыми квартирами, поскольку их владельцы и потенциальные покупатели не планируют получать прибыль.

Сравнительный

Самый простой для восприятия и распространенный – сравнительный метод. Оценщики берут во внимание стоимость аналогичных объектов на рынке. Точность достигается за счет подбора не одного, а нескольких максимально похожих квартир. Анализируются показатели каждого жилья, их особенности, этажность, лифт, подъезд, дальность метро.

Цены в основных городах России

На стоимость оценки жилья влияет не только то, в каком городе она проводится, но и особенности самой экспертизы. Все предприятия предлагают клиентам два варианта – осмотр недвижимости с выездом и составление отчета со слов владельца. Второй способ не пользуется большой популярностью в силу того, что конкретные характеристики квартиры не подтверждаются. Банковские организации, покупатели жилья, представители страховых служб требуют предоставление отчета по итогам визуального осмотра.

В такую экспертизу входит оплата проезда оценщика и почасовое время в квартире. Вторым критерием является площадь, компании устанавливают разные расценки для маленьких и крупных объектов.

В целом же расценки в Российской Федерации находятся на уровне двух-трех тысяч рублей. В Екатеринбурге оценщики готовы провести экспертизу небольшой квартиры за 2000 рублей, в Москве цены стартуют от 3500 рублей, а за оценку большого жилья приходится платить до 10 000 рублей.

Дорого оценка обходится и жителям Санкт-Петербурга – минимальный тариф без выезда равен 3000 рублей, а с выездом – 4000 рублей. За удаленность от центра в крупных городах приходится доплачивать.

В Тюменской области цены более демократичные – оценка небольшого жилья в центре обойдется в 2500 рублей. Выезд оценщика в Казани стоит от 2100 рублей, в Саратове, Волгограде и Ульяновске – от 3000 рублей, в Тюмени – от 2500 рублей.

Сколько действует?

Срок действия отчета об оценке объекта недвижимости ограничен 6 месяцами. Это связано с динамичными и постоянными изменениями на рынке недвижимости. Рыночная стоимость меняется в зависимости от экономических, финансовых, производственных нюансов, даже снижение покупательской способности негативно сказывается на стоимости жилья.

Когда составляется?

Отчет составляется после проведения визуального осмотра и подсчета окончательной стоимости цены. Несмотря на то, что сама процедура оценки простая, на нее уходит приблизительно пять рабочих дней. Многие компании предлагают услугу срочной экспертизы – в таком случае отчет заказчик получает за один рабочий день, услуга оплачивается дополнительно в размере от 30 до 50% от суммы оценки.

1. Вводная часть.
2. Основные факты и выводы.
3. Исходные данные, по которым проводилась оценка.
4. Техническое задание на оценку.
5. Сведения о сторонах договора.
6. Стандарт стоимости, применяемый при оценке.
7. Терминология.
8. Список материалов, которые использовались при оценке.
9. Этапы оценки (отдельными пунктами оценщик выписывает все характеристики объекта, включая район расположения, окружение, инфраструктуру).
10. Описание самого объекта оценки.
11. Обзор рынка жилой недвижимости.
12. Расчет рыночной стоимости выбранным подходом (как правило, сравнительным).

По итогу оценки заказчик получает массивный отчет, в котором отображена полная информация о квартире, методиках оценки, и выводы специалиста.

Приложения

Требования к оформлению

Документ заказчик получает в виде прошитой папки с мягким переплетом, он заверяется подписью уполномоченного лица, сопровождается печатью оценочной организации. Размер типового отчета достигает сорока листов , используется формат А4, все страницы нумеруются. Документ имеет юридическую силу, может быть представлен суде.

Отчет о стоимости квартиры является официальным документом, поэтому проведение экспертизы регулируется законом Российской Федерации об оценочной деятельности на всех ее этапах. Заказав оценку с выездом оценщика, владелец квартиры сможет выяснить объективную стоимость своего жилья. Бумаги передаются на руки, как правило, в течение пяти дней. Отчет подается в виде папки с печатями и подписями.

Полезное видео

Узнать подробнее, как производится оценка квартиры, вы можете, посмотрев видео:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Оценка стоимости квартиры в Москве и Московской области – нужная и выгодная, как для продавца, так и для покупателя, процедура. При любых операциях с недвижимостью каждой из сторон важно знать реальную цену предмета сделки. Покупателю не выгодно переплачивать, так же как и продавцу не выгодно терять некую сумму. Во избежание подобного развития событий, правильным решением будет проведение оценки рыночной стоимости квартиры.

Узнать реальную стоимость на недвижимость самостоятельно сегодня непросто, поскольку цены регулярно подвергаются колебаниям, а так же постоянно меняется уровень спроса. Независимая экспертиза предоставляет объективные результаты и сводит все риски к минимуму.

Независимая оценка стоимости квартиры

Опытные эксперты компании «НЭО Вега» не первый год успешно работают в области оценки недвижимости и проведении экспертиз. В нашем распоряжении находится полная материально-техническая база, которая позволяет качественно и точно в срок осуществлять процедуру экспертизы и проводить все необходимые для этого исследования.

Оценка рыночной стоимости квартиры осуществляется по нескольким критериям:

• месторасположение (район города, инфраструктура, транспортное сообщение, экологическая обстановка, обустройство прилегающей территории и пр.);
• внутреннее состояние жилья (общая и полезная площадь квартиры, планировка, высота потолков, наличие ремонта и пр.);
• характеристики дома (тип, год постройки, состояние сооружений, подъездов, этаж расположения,
  материалы стен и перекрытий и т. д.)

Цена услуги

Любая организация, оказывающая услуги по оценке недвижимости, предоставляет ориентировочную цену на экспертизу до начала процедуры ее проведения. Точная стоимость определяется при работе с конкретным объектом. Например, цена на услугу будет выше, если квартира имеет нестандартную планировку, присутствуют дорогостоящие отделочные материалы, имеется встроенное оборудование, была проведена перепланировка без соответствующих разрешительных документов и т. п.

Документы необходимые для проведения оценки квартиры

Для осуществления независимой экспертной оценки любого вида недвижимости клиент должен предоставить определенный пакет документов:

• правоустанавливающие документы (свидетельство о государственной регистрации права или документ, на основании которого такая регистрация может быть произведена: договор купли-продажи, дарение);
• копия паспорта Заказчика отчета об оценке;
• документы, выданные Бюро технической инвентаризации — Справка БТИ, поэтажный план, экспликация;
• свидетельство о смерти (в случаи оценки квартиры для оформления наследства).

Наши преимущества

Бесплатная консультация

Индивидуальный подход

Широкий перечень услуг

Высокая квалификация экспертов

Основные факторы влияющие на стоимость квартиры

• Тип дома
• Год постройки дома
• Этаж расположения квартиры
• Общая площадь
• Площадь кухни
• Вид из окон
• Наличие балкона/лоджии
• Транспортная магистраль, как источник шума
• Состояние и уровень отделки квартиры
• Покрытие полов
• Наличие телефона
• Отопление, канализация, горячее водоснабжение, электроснабжение
• Санузел
• Мусоропровод, лифт
• Удаленность от метро
• Наличие металлической двери
• Состояние подъезда

Порядок проведения оценки

Порядок проведения оценки стоимости квартиры в нашей компании «НЭО Вега» обычно имеет стандартный характер и выполняется поэтапно. Чтобы заказать у нас услугу, Вам необходимо:

• связаться с нашими специалистами;
• обсудить с оценщиком стоимость работ;
• выбрать удобное время для осмотра квартиры (рабочие дни с 9:00 до 21:00, выходные по договоренности);
• выезд оценщика на объект оценки для осмотра его состояния. Вы подписываете договор на проведение оценки и отдаете оценщику ксерокопии необходимых документов;
• в течении двух-трех рабочих дней наши специалисты составляют отчет об оценке;
• вы приезжаете к нам в офис оплачиваете наши услуги, подписываете акт приема-передачи работ и получаете готовый отчет об оценке.

Как выглядит и что включает в себя отчет

По окончанию проведения экспертизы специалист обязан составить полный отчет об оценке, который содержит такую информацию:

• общие сведения о заказчике и исполнителе, реквизиты;
• методология определения стоимости;
• описание объекта экспертизы;
• обзор рынка жилой недвижимости;
• расчет рыночной стоимости.

Также к отчету прикладываются фотографии объекта, копии документов, предоставленных заказчиком, копии материалов оценщика.

В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи ее проведения, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Сделанный нами отчет имеет статус официального документа

Отчет об оценке имеет твердую обложку, прошит пронумерован, подписан и скреплен печатью организации.

Отчет предоставляется в одном экземпляре, но при необходимости можно заказать любое количество копий.

Зачем нужна независимая оценка квартиры?

Независимая оценка стоимости квартиры необходима для:

• проведение сделки купли-продажи;
• кредитование под залог имущества;
• страхование;
• заключение брачного контракта;
• прочие операции с недвижимостью.

1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ... 3

1.1. Задание на оценку... 3

1.2. Заявление о соответствии... 5

1.3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике... 6

1.4. Основные факты и выводы... 6

1.5. Применяемые стандарты оценочной деятельности... 8

2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ... 9

2.1. Описание местоположения... 9

2.2. Количественные и качественные характеристики объекта оценки... 9

2.3. Перечень документов использованных для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки... 13

2.4. Анализ рынка недвижимости Москвы... 13

3. ОПИСАНИЕ МЕТОДОЛОГИИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ... 18

3.1. Базовые понятия оценки недвижимости... 18

3.2. Основные подходы и методы оценки недвижимости... 20

4. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ... 24

4.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования... 24

4.2. Обоснование отказа от использования затратного подхода при проведении оценки... 25

4.3. Обоснование отказа от использования доходного подхода при проведении оценки... 26

4.4. Оценка сравнительным подходом... 26

5. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ... 42

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАНЫХ ИСТОЧНИКОВ... 43

ПРИЛОЖЕНИЯ... 44

1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

Таблица 1. Задание на оценку.

Объект оценки	Однокомнатная квартира общей площадью 39 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0.
Состав объекта оценки	В состав квартиры входят следующие помещения (источники данных – кадастровый паспорт и экспликация): 1. Жилая изолированная комната площадью 20,9 кв.м. (пом. № 1) 2. Кухня площадью 8,6 кв.м. (пом. № 2) 3. Ванная площадью 2,2 кв.м. (пом. № 3) 4. Уборная площадью 1,8 кв.м. (пом. № 4) 5. Коридор площадью 4,6 кв.м. (пом. № 5) 6. 2 балкона (пом. №№ 2а и 2б)
Характеристики объекта оценки	Площадь квартиры 39 кв.м. , жилая площадь 20,9 кв.м. , площадь кухни 8,6 кв.м. Источник данных – Экспликация. Более подробные характеристики объекта оценки указаны в разделе 2.2 данного отчета, а также в Приложениях к отчету.
Вид определяемой стоимости	Рыночная стоимость. Итоговая стоимость должна быть выражена в виде числа, определение интервала значений не требуется.
Цель оценки	Определение рыночной стоимости объекта оценки.
Задачи оценки (предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения)	Результаты оценки предназначены для консультации Заказчика о величине стоимости квартиры. Другое использование результатов оценки не предусматривается.
Имущественные права на объект оценки	1. Гр-ке РФ ХХХХХХХХХХХ, паспорт ХХХХХ выдан отд. по р-ну ХХХХХХ ОУФМС России по г. Москве в ХХХХ 00.00.0000 г. Адрес регистрации: г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0. (3/4 доли в праве). 2. Гр-ке РФ ХХХХХХХХХХХХХ, паспорт ХХХХХ выдан отд. по р-ну ХХХХХХ ОУФМС России по г. Москве в ХХХХ 00.00.0000 г. Адрес регистрации: г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0. (1/4 доля в праве). Источник данных – Свидетельство о государственной регистрации права.
Обременения объекта оценки	Документально подтвержденные обременения в отношении объекта оценки отсутствуют, поэтому оценка объекта проводится исходя из предположения, что таких обременений нет.
Дата оценки
Дата проведения осмотра и особенности проведения осмотра объекта оценки	Дата осмотра: 12.02.2016. Проведен визуальный осмотр всех помещений квартиры. Техническая экспертиза, проверка оборудования квартиры или другие специальные исследования не проводились.
Необходимость привлечения отраслевых экспертов	Стороны договора (Заказчик и Оценщик) пришли к общему соглашению, что необходимость привлечения отраслевых экспертов для проведения данной оценки отсутствует.
Срок проведения оценки	12.02.2016-17.02.2016

Допущения и ограничительные условия, на которых основывается оценка:

Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей в письменном или устном виде и не вступающая в противоречие с профессиональным опытом Оценщика, рассматривалась как достоверная.

Оценщик исходит из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо обременений, претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

Оценщик не проводил измерения физических параметров оцениваемого объекта, кроме тех, что оговорены в отчете. Все размеры и объемы, содержащиеся в документах, представленных Заказчиком, рассматриваются как истинные.

Оценщик не проводил технических экспертиз и исходил из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов.

Все иллюстративные материалы приводятся исключительно в целях облегчения визуального восприятия. Использование этих материалов в других целях не допускается.

Данные для оценки были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях указывает источник информации.

Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет об оценке иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.

Отчет об оценке достоверен лишь в полном объеме и для указанных в нем целей. Использование отчета для других целей может привести к неверным выводам.

От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом в связи с проведением данной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

Приведенные в отчете величины стоимости действительны лишь на дату оценки. Оценщик не несет ответственности за последующие изменения рыночных условий и, соответственно, величины стоимости объекта оценки.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины стоимости Объекта и не является гарантией того, что рассматриваемый Объект будет продан по указанной величине стоимости.

1.2. ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ (СЕРТИФИКАТ ОЦЕНКИ)

Настоящим оценщик удостоверяет, что:

1. Все факты, изложенные в отчете, соответствуют действительности.
2. Произведенный анализ, высказанные мнения и полученные выводы ограничены только пределами оговоренных в отчете допущений и ограничений.
3. Оценка была проведена в соответствии с кодексом этики и стандартами поведения.
4. Образование оценщика соответствует необходимым требованиям.
5. Оценщик имеет опыт оценки аналогичного имущества и знает район его нахождения.
6. Оценщик не имеет какого-либо интереса в объекте оценки, а также не имеет личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон.
7. Задание на оценку не основывалось на требовании определения минимального, максимального, или заранее оговоренного результата.
8. Вознаграждение оценщика не зависит от результатов оценки или от каких-либо аспектов отчета.
9. Оценщик произвел осмотр объекта оценки.
10. Ни одно лицо, кроме указанных в отчете, не оказывало значительного профессионального содействия в подготовке отчета.

1.3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

Таблица 2. Сведения о заказчике оценки и об оценщике.

Заказчик	Гражданка РФ ХХХХХХХХХХХХ, паспорт ХХХХХХХХ выдан отд. по р-ну ХХХХХХ ОУФМС России по г. Москве в ХХХХ 00.00.0000. Адрес регистрации: г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0.
	Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «КОРПОРАЦИЯ «ОЦЕНКА» Место нахождения: Г. Москва, ул. Б. Татарская, д. 35. ОГРН 1037709029050, дата присвоения 01.04.2003. ООО Корпорация «ОЦЕНКА» имеет полис обязательного страхования ответственности юридического лица, заключившего с заказчиком договор на проведение оценки №150000-035-0001159, выданный ОАО «Страховая акционерная компания «ЭНЕРГОГАРАНТ» 05.11.2015, страховая сумма 5 000 000 (Пять миллионов) рублей. Срок действия договора страхования – с 10 ноября 2015 по 09 ноября 2016 года. В оценке принимали участие следующие оценщики: 1. ХХХХХХХХХ ХХХХХХ ХХХХХХХХХХ, член Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», включен в реестр оценщиков ХХ ХХХХ 2007 года за регистрационным номером ХХХХ, имеет диплом о профессиональной переподготовке ХХ № ХХХХ, выданный Московским международным институтом эконометрики, информатики, финансов и права ХХ ХХХХ 2003 года. Стаж работы в оценочной деятельности – с 2003 года, имеет полис обязательного страхования ответственности оценщика №ХХ-000ХХХ-ХХ/ХХ от 20.10.2015 выдан ОАО «Государственная страховая компания «Югория». Срок действия полиса страхования – до 31 октября 2016 года включительно.
Основание для проведения оценки	Договор на оказание услуг по оценке № 000/00 от 00 хххх 2016г.

1.4. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

Основанием для проведения данной оценки является договор на оказание услуг по оценке №ХХ/ХХ, заключенный между Оценщиком и Заказчиком оценки 12.02.2016.

Общая информация, идентифицирующая объект оценки:

В настоящей работе оценивалась однокомнатная квартира общей площадью 39 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0.

Рассматриваемая однокомнатная квартира имеет:
Общую площадь - 39,0 м 2 ;
Жилую площадь - 20,9 м 2 ;
Кухня - 8,6 м 2 ;
Раздельный санузел;
2 Балкона.

Условный номер объекта: 0-000000

Обременения права в изученных оценщиком документах не выявлены.

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке:

При проведении оценки применялся только сравнительный подход. Результат оценки однокомнатной квартиры общей площадью 39 кв. м., полученный при применении сравнительного подхода, составляет 5 080 000 (Пять миллионов восемьдесят тысяч) рублей.

Проделанные в рамках каждого из примененных подходов расчеты, а также использованная для проведения оценки информация изложены далее в настоящем отчете.

Итоговая величина стоимости объекта оценки:

В результате проведения оценки, Оценщик пришел к выводу:

Рыночная стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 39 кв. м, расположенной по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0, по состоянию на дату оценки составляет 5 080 000 (Пять миллионов восемьдесят тысяч) рублей.

Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости:

1. Полученная итоговая стоимость не может быть использована иначе, чем это предусмотрено заданием на оценку (цели и задачи оценки).
2. Использование полученной итоговой стоимости для решения задач, отличных от указанных в задании на оценку, может привести к неверным выводам.
3. Полученная итоговая стоимость действительна лишь на дату оценки.
4. Полученная итоговая стоимость представляет собой обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом принятых допущений и не является гарантией того, что объект оценки будет продан или иным образом отчужден по указанной стоимости.

1.4. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Настоящая оценка проведена в соответствие с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции, действующей на дату оценки .

При проведении оценки и составлении отчета об оценке применялись следующие стандарты оценочной деятельности:

1. Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)"

2. Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)"

3. Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)"

4. Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Вышеперечисленные стандарты используются, поскольку они являются обязательными для использования оценщиками при осуществлении оценочной деятельности на территории Российской Федерации.

5. Свод стандартов и правил Российского общества оценщиков (РОО) – данные стандарты применяются в части, не противоречащей, а дополняющей и поясняющей федеральные стандарты оценки. Эти стандарты применяются потому, что они являются обязательными для использования оценщиками – членами РОО.

2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.1. ОПИСАНИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ

Рассматриваемая однокомнатная квартира расположена на территории Юго-Западного АО, в муниципальном районе «Северное Бутово» по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0.

Граница внутригородского муниципального образования Северное Бутово проходит: по городской черте г. Москвы (восточной границе полосы отвода Симферопольского шоссе (включая территорию Всесоюзного научно-исследовательского института лекарственных растений площадью 17 га), далее по оси полосы отвода Курского направления МЖД, южной границе лесопарковой зоны, далее пересекая автомобильную дорогу в Южное Бутово по городской черте г. Москвы (восточной и северной границам квартала N 8 лесопарка (включая 9 га квартала), северной границе квартала N 7 лесопарка, восточной границе кварталов N 4 и 2 лесопарка, южной границе квартала N 3 лесопарка, оси р. Битца, западной границе квартала N 3 лесопарка), оси полосы отвода МКАД, внешней границе полосы отвода МКАД (включая транспортную развязку Куликовской ул.), юго-западной и южной границам транспортной развязки Симферопольского ш. до городской черты г. Москвы.

Подъезд к дому, в котором расположена рассматриваемая квартира, осуществляется по улице ХХХХХХХХХХХ, далее по дворовым проездам. Покрытие улицы и дворовых проездов – асфальтовое, автомобильное движение может осуществляться всесезонно. Ближайшая автомагистраль – МКАД. Ближайшая станция метро – «Бульвар Дмитрия Донского» - около 10 минут пешком.

Рассматриваемый дом расположен в жилом массиве. Данный жилой массив представляет собой смешанную застройку, состоящую в основном из панельных домов разной этажности. Инфраструктура района хорошо развита. Имеются продовольственные, промтоварные, хозяйственные магазины, аптека и т.д. Преобладающая окружающая застройка – жилая. Территория вокруг дома обустроена, имеются места для парковки автотранспорта. Уровень шума средний.

2.2. КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Рассматриваемая однокомнатная квартира расположена в Москве, по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0.

Дом: рассматриваемая квартира расположена на 3-ом этаже 14-этажного жилого дома. Дом панельный, с перекрытиями из железобетона. Фасад дома видимых повреждений не имеет. Коммуникации – центральное отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация. В доме есть лифт и мусоропровод. Лестничная клетка в удовлетворительном состоянии. Состояние подъезда, в котором расположена оцениваемая квартира удовлетворительное, дверь подъезда оборудована кодовым замком и домофоном.

Квартира: рассматриваемая квартира имеет:

Общую площадь – 39 м 2

Жилую площадь - 20,9 м 2

Кухню-8,6 м 2

Раздельный санузел

2 Балкона

Высота потолков - 2,68м. В квартире имеются 2 застеклённых балкона. Окна квартиры выходят во двор.

Класс отделки внутренних помещений квартиры – «Простая отделка». Покрытие полов – линолеум (комната, коридор, кухня) и плитка (ванная, уборная), покрытие стен – бумажные обои. Оконные рамы – деревянные, окрашенные белой масляной краской. Отделка потолков – окраска белой водоэмульсионной краской. Межкомнатные дверные проемы и дверные полотна – деревянные, окрашены бесцветным лаком.

В жилой комнате и на кухне есть участки, поврежденные в результате залива водой с верхних этажей. Состояние отделки - требуется проведение ремонтных работ по устранению следов протечек в жилой комнате и на кухне.

Условный номер объекта: 0-000000.

Источники данных: Свидетельство о регистрации права, экспликация, кадастровый паспорт помещения, результаты визуального осмотра квартиры, проведенного Оценщиком.

Таблица 3. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных. Источники: Свидетельство о регистрации права, экспликация, кадастровый паспорт помещения, данные визуального осмотра оценщика.

Характеристика	Описание
	г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0.
Условный номер объекта:
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка)
Дорожное покрытие во дворе, его состояние	Асфальт. Состояние покрытия хорошее.
Уличное освещение
Детская площадка
Зеленые насаждения
Организованная стоянка автотранспорта или подземный гараж	Парковка стихийная
Экологическая обстановка	Удовлетворительная
Средняя стоимость 1 кв.м. общей площади аналогичных квартир в данном районе	От 125 000 руб. до 145 000 руб. на основании обзора рынка, выполненного оценщиком
Общая характеристика здания
Тип здания	Многоквартирный блочный жилой дом.
Год постройки
Год последнего капитального ремонта здания
Физический износ здания согласно данным БТИ, %	6% по состоянию на 2012 год
Физический износ здания, рассчитанный оценщиком,%	6%. Физический износ рассчитывался методом срока жизни. В рамках данного метода физический износ рассчитывается по формуле: И (%) = ЭВ/ЭЖ*100, где: ЭВ - эффективный возраст, определяемый на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую стороны. ЭЖ - типичный срок экономической жизни объекта. Расчет:(2016-1964)/150*100=35%
Функциональное устаревание	Функциональное устаревание (функциональный износ) возникает в связи с несоответствием объекта современным требованиям: к планировке, техническому оснащению, дизайну и т.д. Поскольку рассматриваемый жилой дом имеет функциональную планировку, функциональное техническое оснащение, отделку, то функциональное устаревание у него отсутствует.
Внешнее устаревание	Внешнее устаревание (внешний износ) – это снижение стоимости объекта вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами (общий экономический упадок района, действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке капитала, земли, занятости, негативные изменения в инфраструктуре района, экологическая ситуация). В данном случае, общего упадка района - нет, действий правительства или местной администрации, имеющих отрицательное влияние на объект, в области налогообложения, страхования, занятости, отдыха, образования - нет. Поэтому внешнее устаревание у рассматриваемого здания отсутствует.
Материал наружных стен	Бетонные блоки
Материал перекрытий	Железобетонные
Фундамент	Железобетонный
Состояние здания (субъективная оценка)
Внешний вид фасада дома	Бетонные блоки
Количество этажей в здании, согласно технической документации
Количество этажей в здании, согласно визуальному осмотру
Информация о планах на снос, реконструкцию, капитальный ремонт	Оценщику не удалось обнаружить в открытых источниках информацию о планах на снос или капитальный ремонт с отселением. По результатам осмотра здание находится в хорошем состоянии. Таким образом, по мнению оценщика, здание, в котором расположен объект оценки, не подлежит сносу или капитальному ремонту с отселением.
Наличие чердака
Наличие подвала в здании
Наличие домофона, консьержа и т.д.	Домофон, кодовый замок
Наличие лифта	В каждом подъезде два лифта
Наличие мусоропровода
Состояние подъезда (субъективная оценка)
Характеристики объекта оценки
Информация о текущем использовании объекта оценки	Квартира используется в качестве жилья.
Этаж расположения квартиры
Количество квартир на площадке
Площадь: с учетом летних и не отапливаемых помещений/общая/жилая, м.кв.
Количество комнат, площадь, м.кв.
Высота потолков, м
Площадь кухни, м.кв.
Тип санузла, количество	Совмещенный, один
Вспомогательные и подсобные помещения, м.кв.	Кухня-8,6 м 2 Раздельный санузел - 4 м 2 2 Балкона - 5,5 м 2
Наличие балкона, лоджии, количество	2 Балкона
Вид из окон
Техническое обеспечение	Холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение, отопление, канализация, вентиляция. Все коммуникации центральные.
Оборудование	Сантехническое оборудование совмещённого санузла, сантехническое оборудование кухни, электроплита на кухне
Наличие ТВ-антенны, телефона
Состояние отделки	Удовлетворительное, требуется проведение ремонтных работ по устранению следов протечек в жилой комнате и на кухне.
Видимые дефекты внутренней отделки	В жилой комнате и на кухне есть участки, поврежденные в результате залива водой с верхних этажей.
Физический износ и устаревания	Соответствуют аналогичным параметрам здания (см. выше)
Соответствие квартиры поэтажному плану БТИ	Соответствует

Фотографии рассматриваемой квартиры приведены в Приложениях к настоящему Отчету.

Оцениваемое право: в настоящей работе оценивается право общей долевой собственности.

Право общей долевой собственности на квартиру по состоянию на дату оценки принадлежит:

1. Гр-ке ХХХХХХХХХХХХХ, паспорт ХХХХХХХХХХ выдан отд. по р-ну ХХХХХХХХХ ОУФМС России по г. Москве в ХХХ 00.00.0000. Адрес регистрации: г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0. Свидетельство о государственной регистрации права 00-ХХ 0000000, выдано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. Запись регистрации № 00-00-00/000/0000-000 сделана в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 00 хххх 0000. (3/4 доли в праве).

2. Гр-ке ХХХХХХХХХХХХХ, паспорт ХХХХХХХХХХ выдан отд. по р-ну ХХХХХХХХХ ОУФМС России по г. Москве в ХХХ 00.00.0000. Адрес регистрации: г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0. Свидетельство о государственной регистрации права 00-ХХ 0000000, выдано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. Запись регистрации № 00-00-00/000/0000-000 сделана в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 00 хххх 0000. (1/4 доля в праве).

2.3. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ДЛЯ УСТАНОВЛЕНИЯ КОЛИЧЕСТВЕННЫХ И КАЧЕСТВЕННЫХ ХАРАКТЕРИСТИК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

При проведении оценки для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки, Оценщик использовал информацию из следующих документов на оцениваемую квартиру:

1. Свидетельство о государственной регистрации права.

2. Экспликация, выданная Юго-Западным ТБТИ г. Москвы

3. Кадастровый паспорт квартиры

Копии документов получены Оценщиком от Заказчика оценки.

2.4. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ

Анализ рынка проведен с использованием материалов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» (http://www.irn.ru)

Влияние общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе на рынок недвижимости:

На протяжении всего 2015 года рынок недвижимости Москвы и России находился под давлением геополитических и макроэкономических факторов. Ухудшение отношений с западными странами, введение санкций, отток капитала, падение цен на нефть и девальвация рубля – все эти обстоятельства повлияли на рынок недвижимости.

Ситуация на московском рынке недвижимости ухудшилась не только относительно докризисных 2006-2007гг., но даже по сравнению с достаточно сложными 2010-2011 гг. Экономический рост в России практически полностью исчез, соответственно, стагнируют и даже сокращаются доходы бизнеса и населения. Из-за геополитических проблем из страны высокими темпами уходит капитал (в 2014г. отток составил $115 млрд., а за 2015г. – по предварительным оценкам $53 млрд.).

Кроме того, исполнительная власть, нуждающаяся в дополнительных источниках финансирования бюджета, задумывается об увеличении налоговой нагрузки. И если увеличение налога на имущество (т.е. недвижимость) даже пойдет рынку на пользу, то рост налогов на бизнес подорвет финансовую устойчивость компаний и увеличит вероятность их банкротства. А это в свою очередь неизбежно отразится на уровне доходов населения и ударит по платежеспособному спросу на жилье, который и без того невелик.

Экономические санкции против России закрыли доступ к дешевым кредитам и сократили инвестиции в нашу страну, также усилился отток капитала и падение курса рубля. Начало 2016 года принесло не только новые антирекорды по рублю, но и продемонстрировал нефть дешевле 30$ за баррель, что ниже минимумов прежнего кризиса 2008-2009 годов. Это обстоятельство вновь подняло старый вопрос о том, в какой степени цены на недвижимость в Москве зависят от цен на нефть и чего ждать от квадратного метра, если стоимость барреля нефти задержится на этом уровне надолго.

Снизились доходы бизнеса и населения, а рынок недвижимости остался без прежнего объема ликвидности, которая в былые годы формировала докризисную стоимость квадратного метра. Теперь быстрые деньги ушли из страны, и прежний уровень цен на недвижимость в Москве и Подмосковье перестал соответствовать новой геополитической и макроэкономической реальности.

В целом ситуация на московском рынке недвижимости остается непростой. Причины вполне понятны – ситуация в экономике и геополитике лучше не становится, цены на нефть ставят новые антирекорды, инвестиции в страну снижаются, платежеспособность населения падает, цены на товары первой необходимости продолжают расти и забирают все большую часть доходов людей, снижая их способность платить ипотеку или аренду.

Анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки (вторичный рынок квартир):

Существенного восстановления московского рынка недвижимости с началом 2016 года не произошло. Это довольно важное обстоятельство, которое позволяет многое сказать о дальнейших перспективах и сделать прогноз цен на недвижимость в Москве и Подмосковье.

Несмотря на снижение цен как долларовом, так и в рублевом выражении, предложение жилья на московском рынке, по-прежнему, превышает спрос. Эксперты рынка отмечают падение числа сделок и удлинение средних сроков рыночной экспозиции объектов. В текущей рыночной ситуации продавцы квартир склонны предоставлять большие скидки в процессе торга, лишь бы максимально склонить покупателя с совершению сделки.

В течение всего 2015 года рынок недвижимости Москвы и Подмосковья пытался найти точку равновесия после сильных колебаний валютного курса конца 2014 года и ажиотажа вокруг покупки недвижимости с целью спасения денег, который пришелся на тот же период. Но декабрьская волна ажиотажа оказалась непродолжительной и пошла на спад уже в январе 2015 г. И практически весь 2015 год цены на московском рынке недвижимости медленно двигались вниз.

На январь 2016 года пришелся очередной этап падения рубля, что, разумеется, сказалось и на динамике цен на недвижимость в Москве. Квадратный метр продолжает демонстрировать свою неспособность отыгрывать ослабление национальной валюты, поэтому в долларовом выражении цены показали за январь 2016 года ощутимый минус. В рублях же сползание цен вниз пока приостановилось.

По данным аналитического центра www.irn.ru, долларовый индекс стоимости жилья в столице потерял за январь более 7%, снизившись до 2421$ за квадратный метр. Это среднемесячное значение индекса. Более динамичный еженедельный индекс показал на начало февраля отметку 2295$. Таким образом, средний уровень стоимости жилья в Москве движется к «круглому» значению в 2000$ за метр.

В рублевом выражении средний уровень цен на московские квартиры по прежнему колеблется в диапазоне 125-180 тысяч рублей за метр. Приостановка снижения рублевого уровня цен в условиях резкого роста доллара - вполне ожидаемое явление: с одной стороны, часть продавцов пытаются проиндексировать цены по доллару, а с другой – ослабление национальной валюты способствует активизации покупателей.

Примечательно, что динамика цен по типам жилья и по географии в январе 2016 получилась довольно однородной. Это означает, что у квадратного метра не получается компенсировать падение рубля не только в экономклассе, но и в дорогом сегменте. Снижение долларовых цен на современные монолитно-кирпичные дома - примерно такое же, как на типовую панель, а большие квартиры оказываются не многим устойчивее по цене, чем маленькие.

Исключением в январе 2016 стал только Центральный округ – коррекция цен в нем оказалась ощутимо ниже, чем в других округах в силу уникальности центра города. Однако другие престижные округа и районы столицы – запад и юго-запад - показали почти такое же снижение, как и все остальные недорогие округа и районы.

Впрочем, не исключено, что и центр постепенно догонит по темпам снижения другие локации, т.к. в центре больше элитного жилья и квартир бизнес-класса, продавцы которого чаще пытаются привязать цены к доллару, а также готовы ждать дольше, но в результате все равно вынуждены приходить к динамике всего остального рынка. Плюс дополнительное снижение цен на квартиры в центре может состоять в большей величине торга и скидок под конкретного покупателя при кажущейся устойчивости заявленных цен.

Средняя стоимость квартир в зависимости от типа дома, Москва	Янв16	Дек15
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
"Сталинки" и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей)
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)
Все панельные и блочные дома
Все монолитные и кирпичные дома

Средняя стоимость квартир в зависимости от комнатности	Янв16	Дек15
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Трехкомнатные квартиры
Многокомнатные квартиры

Примечание: Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей.

Анализ цен предложений в рассматриваемом сегменте и основных факторов, влияющих на цены:

Рассматриваемая квартира принадлежит к сектору типового массового жилья, расположенного в спальных районах города в панельных и блочных жилых домах, построенных в конце 1970-х – начале 1980-х гг. Цены на жилье в этом секторе рынка примерно соответствуют средним ценам по городу, из-за того что жилье данного типа является широко распространенным в городе Москве.

Анализ фактических данных о ценах предложений о продаже аналогичных квартир, проведенный оценщиком, показал, что диапазон цен в этом секторе рынка в начале февраля 2016г. для аналогичных квартир, расположенных в районе объекта оценки (район Северное Бутово) составлял 120000-145000 руб. за 1 кв.м. Для сравнения, в среднем по городу Москве, стоимость 1 кв.м. жилья в это время составляла около 160000-180000 руб.

В качестве примеров реальных цен предложений, действовавших в период проведения оценки, на квартиры из рассматриваемого сегмента, расположенных в районе объекта оценки, можно привести следующие:
1. 6 500 000 руб. за 1 комнатную квартиру 39 кв.м.
2. 6 000 000 руб. за 1 комнатную квартиру 39,1 кв.м.
3. 5 900 000 руб. за 1 комнатную квартиру 39,2 кв.м.
4. 5 800 000 руб. за 1 комнатную квартиру 39,5 кв.м.

Таким образом, можно констатировать, что стоимость жилья в районе расположения объекта оценки несколько ниже средней стоимости жилья по городу Москве, что объясняется более удаленным от центра города местоположением района объекта оценки (за пределами МКАД).

К основным факторам, влияющим на стоимость квартиры на московском рынке жилья, можно отнести следующее:

1. Местоположение: административный округ города, близость к центрам деловой и социальной активности и рекреационным зонам.
2. Транспортная доступность объекта: близость к станциям метро, развитость общественного транспорта в месте расположения квартиры.
3. Состояние окружающей застройки (промышленная, жилая, смешанная): расположение квартиры с промышленными объектами может снижать ее стоимость из-за возможно более высокого загрязнения окружающей среды и повышенного уровня шума.
4. Тип дома (панельный, кирпичный, монолитный): при прочих равных условиях, наиболее дорогие квартиры находятся в монолитных и монолитно-кирпичных домах современной постройки, наиболее дешевые – в панельных домах советского периода застройки.
5. Этажность дома: как правило, квартиры в домах повышенной этажности на рынке стоят дороже (при прочих равных условиях).
6. Техническое состояние жилого здания (новое, не требуется ремонт, требуется текущий ремонт, выборочный капитальный ремонт, комплексный капитальный ремонт, ветхое): в старых зданиях, требующих ремонта, стоимость квартир ниже, чем в новых зданиях с хорошим техническим состоянием.
7. Этаж расположения квартиры: квартиры на первых и последних этажах жилых домов стоят дешевле, чем квартиры, расположенные между первым и последним этажами.
8. Жилая площадь квартиры: при прочих равных условиях, квартиры с большей жилой площадью стоят несколько дороже.
9. Площадь кухни в квартире: при прочих равных условиях, квартиры с большей кухней стоят несколько дороже.
10. Общая площадь квартиры: при прочих равных условиях, цена за 1 кв. м. в квартирах большей площади меньше.
11. Класс отделки (отсутствует, простая, улучшенная, высококачественная, евроремонт): чем выше класс отделки квартиры, тем выше стоимость 1 кв.м. в этой квартире.
12. Состояние отделки (отсутствует или требует полной замены, среднее состояние, не требующее ремонта, требует косметического ремонта): квартиры без отделки или с отделкой, требующей ремонта, стоят несколько дешевле, чем квартиры с нормальным (не требующим ремонта) состоянием отделки.
13. Наличие балкона, лоджии: наличие летних помещений в квартире увеличивает ее привлекательность в глазах потенциального покупателя, поэтому стоимость квартиры с балконом или лоджией несколько выше, чем стоимость аналогичной квартиры без летних помещений.
14. Расположение окон квартиры: расположение окон квартиры (улица или двор) влияет на потребительскую привлекательность квартиры как жилого помещения. Квартиры с окнами, выходящими во двор, имеют пониженный уровень шума и загрязнения воздуха по сравнению с квартирами, чьи окна выходят на улицу. Как правило, квартиры с окнами во двор стоят несколько дороже (при прочих равных условиях).
15. Наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью: если квартира продается с мебелью и иным оборудованием, не связанным с недвижимостью, то ее стоимость может быть выше, чем стоимость аналогичной квартиры без такого имущества.

Основные выводы:

1. Объем предложения квартир на московском рынке жилья вырос.
2. Цены продажи квартир на вторичном и первичном секторах рынка заметно снизились по сравнению с докризисным уровнем. Учитывая тот факт, что даже рублевые цены на квартиры снизились, можно заключить, что негативные тенденции в макроэкономике продолжают сказываться на московском рынке жилья.
3. Ликвидность квартир как товара снизилась (заметное увеличение срока рыночной экспозиции).
4. На московском рынке жилья фиксируется рост количества предложений к продаже, падение спроса со стороны покупателей, уменьшение числа сделок, увеличения размера скидок со стороны продавцов при продаже квартир. В целом, московский рынок жилой недвижимости можно охарактеризовать как неактивный.
5. Вероятно, что в ближайшие 3-4 месяца цены на жилую недвижимость продолжат плавное снижение.

© . Копирование запрещено.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта, используемые стандарты оценки, цели и задачи ее проведения, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта недвижимости, отраженных в отчете. Сделанный нами отчет имеет статус официального документа.

Оценка проводится, а Отчет составляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки: ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3 и ФСО №7 утвержденных Приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №№ 256, 255, 254 и от 25.09.2014 г. №611 (соответственно).

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ СОДЕРЖИТ СЛЕДУЮЩИЕ РАЗДЕЛЫ:

1. ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ ОБ ОТЧЕТЕ
   1. Основные факты и выводы
   2. Задание на оценку
   3. Сведения об оценщиках
   4. Сведения о заказчике
   5. Допущения, ограничительные условия и пределы применения полученного результата
   6. Применяемые стандарты оценочной деятельности.
2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
   1. Перечень документов, используемых оценщиками
   2. Описание района объекта оценки
   3. Общая характеристика здания
   4. Определение физического износа здания
   5. Характеристика Объекта оценки
   6. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
3. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ
   1. Термины и определения
   2. Выводы о возможности использования подходов к оценке
   3. Анализ наиболее эффективного использования оцениваемых объектов недвижимости
   4. Определение стоимости Объекта оценки с помощью сравнительного подхода
   5. Расчет корректировок
   6. Согласование результатов оценки
4. ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ
5. ПОДПИСЬ ОЦЕНЩИКА
6. ПЕРЕЧЕНЬ ПРИЛОЖЕНИЙ
7. Приложения

Отчет об оценке недвижимости имеет твердую обложку, прошит, пронумерован, подписан и скреплен печатью организации.

Отчет предоставляется в одном экземпляре, но при необходимости можно заказать любое количество копий.

Электронные копии всех Отчетов об оценке хранятся в нашем архиве не менее 3х лет. Если Вам потребуется дополнительная экземпляр отчета, мы выдадим его Вам по первому запросу.

Справка об ориентировочной стоимости

Справка об ориентировочной стоимости или экспертное заключение о рыночной стоимости недвижимости изготавливается на фирменном бланке компании с подписью руководителя и печатью компании.

Специалисты, выполняющие экспертные заключения и составляющие справки, являются полномочными представителями ОЦЕНОЧНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ, имеют необходимое профессиональное образование и достаточный практический опыт в области оценки.

Выезд специалиста к объекту оценки не производится.

Срок оказания услуги — один рабочий день.

Справка содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости Объекта оценки и не является Отчетом. В зависимости от требований инстанции, в которую Вам необходимо предоставить документ о стоимости вашего имущества, мы можем составить Справка о стоимости или полный Отчет об оценке. Важно, чтобы Вы уточнили, какой именно из этих документов необходимо предоставить, поскольку между ними есть существенные отличия.

Банк отчетов об оценке — это уникальная платформа, позволяющая оценщикам и экспертам обмениваться своими профессиональными знаниями, опытом и практическими наработками, знакомиться с работами коллег и обсуждать различные практические, методические и теоретические вопросы на конкретных практических примерах.

На данный момент в Банке отчетов размещено более 1900 различных работ оценщиков и экспертов, число активных пользователей сервиса превышает 500 специалистов.

Банк отчетов об оценке — это новый инструмент в работе оценщика и эксперта, предоставляющий специалистам большие возможности:

и многие другие.

Обмен профессиональными знаниями, опытом и практическими наработками с оценщиками и экспертами всей страны

Так как обмен работами в рамках партнерской программы может происходить инкогнито (участники не видят никакой информации об оценщиках, разместивших свои работы), вы можете без лишних опасений о вашей репутации выкладывать свои работы на обозрение специалистов в области оценки, судебной и внесудебной экспертизы всей нашей страны. Участники партнёрской программы, просматривая отчеты и заключения других оценщиков и экспертов, могут оставлять отзывы и комментарии, указывая на ошибки, неточности или недоработки, допущенные в работах, что позволяет вам получать бесценную критику и постоянно повышать качество своих работ.

Доступ к работам оценщиков и экспертов, размещенным в рамках партнерской программы Банка отчетов, и самой последней «оценочной практике»

Принимая участие в партнерской программе вы можете обмениваться отчетами и заключениями с другими оценщиками и экспертами всей нашей страны. По мере роста нашего интернет-сервера это может дать поистине неограниченные возможности. Например, вам нужен пример отчета, выполненного по стандартам одной из СРОО. С помощью «банка отчетов» вы найдете его за пару секунд. Вы столкнулись с каким-то новым в вашей практике объектом оценки и не знаете, как провести оценку? — Пару кликов, и вы найдете пример.

Быстрый поиск необходимых практических примеров с помощью Банка отчетов

С помощью удобной системы поиска отчетов по огромному количеству критериев вы можете быстро найти отчет по различным критериям (например, по адресу, по которому расположен объект оценки). Критерии поиска постоянно дорабатываются и корректируются с учетом пожеланий оценщиков.

Обсуждение различных профессиональных вопросов на примере конкретных работ

С помощью Банка отчетов вы можете обсуждать различные практические, методические и теоретические вопросы на примере конкретных работ с их авторами и другими специалистами, обращаться и консультироваться с оценщиками и экспертами, разместившими интересующие вас отчеты об оценке и экспертные заключения, получать отзывы и комментарии на ваши работы от всего профессионального сообщества.

Как воспользоваться возможностями, которые предоставляет «Банк отчетов» специалистам?

Чтобы воспользоваться возможностями «Банка отчетов» достаточно ознакомиться с публичной офертой , пользовательским соглашением сервиса «Банк отчетов» и зарегистрироваться на сайте . Для этого вы должны заполнить определенную форму и приложить документы, подтверждающие Ваше право на осуществление оценочной деятельности. После регистрации Вы сможете загружать на сервер отчеты с помощью специального интерфейса. Отчеты могут быть загружены как для личного пользования, так и для простой и коммерческой публикации, и размещения в рамках Партнерской программы. Отчетам, которые загружены для личного пользования, предоставляется статус конфиденциальной информации. Они не доступны для других пользователей сервера. Доступ к этим отчетам имеет только пользователь, который их загрузил. Загрузив отчеты, Вы можете использовать все возможности сервера, кроме возможностей, которые даёт Вам участие в Партнерской программе.

О партнерской программе Банка отчетов

С помощью партнерской программы вы можете обмениваться отчетами, практическими наработками, знаниями и опытом с коллегами со всех уголков нашей страны, а также обсуждать различные вопросы на примерах конкретных работ с их авторами и другими профессионалами. Участие в партнерской программе Банка отчетов окажет неоценимую помощь в вашем профессиональном развитии и росте, расширит багаж ваших профессиональных знаний, позволит ознакомиться и идти в ногу с последней оценочной практикой, а также завести новые знакомства с лучшими специалистами в области независимой оценки, судебной и досудебной экспертизы со всей России.

Правила участия в партнерской программе Банка отчетов

1. В Партнерской программе «Банка отчетов» (далее - Партнерская программа, Программа) могут участвовать только специалисты в области независимой оценки, судебной и внесудебной экспертизы, представители оценочных компаний и экспертных организаций, а также люди, проходящие обучение по соответствующим специальностям.

2. Чтобы стать участником Партнерской программы достаточно опубликовать в рамках неё в «Банке отчетов» одну свою обезличенную работу (отчет об оценке, экспертное заключение или заключение специалиста). Загрузка на сервер и публикация работы осуществляются зарегистрированным на сайте профессиональной сети "Оценщики и эксперты" пользователем по своему желанию самостоятельно с помощью интерфейса сервиса «Банк отчетов».

3. Пользователь соглашается с тем, что участие в Партнерской программе предполагает полное согласие и принятие условий настоящих правил.

4. Все работы и материалы, отправленные пользователями на публикацию в рамках Партнерской программы (с помощью управляющей ссылки «Опубликовать» интерфейса сервиса «Банк отчетов») проходят предварительную модерацию (отбор) администраторами сайта профессиональной сети "Оценщики и эксперты". Администрация оставляет за собой право отказать в публикации в рамках Партнерской программы работ и материалов по своему усмотрению и без объяснения причин.

5. Все работы и материалы, прошедшие модерацию и опубликованные в рамках Партнерской программы, будут доступны для просмотра и скачивания всем участникам Партнерской программы. При этом каждая опубликованная пользователем в рамках Партнерской программы работа даёт ему возможность получить доступ (для просмотра и скачивания) к любым работам и материалам (не более 200 в месяц и не более 2/3 от всех работ, опубликованных в рамках Партнерской программы, общим итогом за всё время пользования сервисом), опубликованным другими участниками Программы в Банке отчетов, на один месяц (с момента принятия решения о публикации и уведомления пользователя по электронной почте). При публикации пользователем в рамках Программы одновременно нескольких работ, период доступа (в месяцах) будет равен количеству опубликованных работ. Правилами участия в Партнерской программе и соответственно интерфейсом сервиса «Банк отчетов» не допускается ситуация, при которой период доступа пользователя к Партнерской программе (в месяцах) превышает количество работ и материалов, опубликованных им же в рамках Программы. Чтобы использовать все возможности Партнерской программы сервиса «Банк отчетов» пользователь должен принимать активное участие в её развитии.

6. Размещая свои работы для участия в Партнерской программе, пользователь, как автор, выражает тем самым свое полное согласие на использование его работ другими участниками Партнерской программы на условиях, определенных Правилами участия в Партнерской программе.

7. При обезличивании отчетов подлежат удалению только все персональные данные, а также данные, не являющиеся общедоступными.

8. Работы, загружаемые на сервер для участия в «Партнерской программе» должны быть актуальными (разница между датой загрузки на сервер и датой составления отчета об оценке, экспертного заключения или заключения специалиста не должна быть больше 6 месяцев). «Банк отчетов» - это сервис, основной функцией которого является создание специальной площадки для обмена между оценщиками и судебными экспертами своими последними практическими наработками и опытом.

9. При размещении работы для публикации в рамках Партнерской программы поле «Пометки для участников "Партнерской программы"», в котором пользователь должен указать, чем может быть интересна или полезна для других специалистов размещенная им работа, обязательно для заполнения.

10. Модерация работ для их публикации в рамках Партнерской программы Банка отчетов проводится только с 1-го по 7-е число (включительно) каждого месяца. Работы, которые будут отправлены на модерацию для публикации в рамках Партнерской программы в любое другое время, будут модерироваться с 1-го по 7-е число (включительно) следующего месяца.

11. Для специалистов из стран СНГ, а также пользователей, которые по каким-то причинам не могут размещать в рамках Партнерской программы свои работы, возможен платный доступ. Стоимость доступа к размещенным в рамках Партнерской программы работам (не более 200 в месяц и не более 2/3 от всех работ, опубликованных в рамках Партнерской программы, общим итогом за всё время пользования сервисом) на один месяц без учета персональных скидок составляет 750 рублей для физических лиц и 1125 рублей для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при оплате с 1-го по 8-е число (включительно) каждого месяца (также действует Программа лояльности, позволяющая накапливать скидку до 60%), либо 1500 руб. для физических лиц и 2250 руб. для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при оплате в любое другое время.

12. Участники Партнерской программы безоговорочно соглашаются не тиражировать, не распространять каким-либо образом и не передавать кому-либо работы, размещенные другими пользователями в рамках Партнерской программы, а также любую информацию из этих работ, и использовать их только для личного ознакомления с целью обмена опытом, знаниями и практическими наработками с участвующими в Партнерской программе специалистами, а также возместить пользователям, разместившим работы, все убытки, которые связаны с противоправным тиражированием, распространением и использованием работ и информации из них в иных целях. Работы, размещенные в рамках Партнерской программы не могут быть размещены в простой публикации на сайте.

13. Администрация сайта профессиональной сети "Оценщики и эксперты" оставляет за собой право вносить изменения в Правила участия в Партнерской программе Банка отчетов. Действующая редакция Правил расположена на главной странице сервиса "Банк отчетов" по ссылке . При этом за пользователями сохраняется право участвовать в Партнерской на условиях согласно тем Правилам, которые действовали на момент публикации в рамках Партнерской программы его работ.