Законно ли размещение в многоквартирных домах оборудования интернет-провайдеров? На каком основнаии они дырявят наши стены, перекрытия? Куда идут деньги, полученные от провайдеров ?
-Согласно ст. 6 Федерального закона № 126-ФЗ «О связи», операторы связи вправе размещать оборудование в многоквартирных домах на возмездной основе. При этом, решение о пользовании общим имуществом многоквартирного дома иными лицами принимается на общем собрании собственников помещений (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). За доступ провайдера к общему имуществу должно быть отдано не менее 2/3 голосов от общего их числа собственников в доме (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Несмотря на это, владельцы телекоммуникационного оборудования не хотят решать этот вопрос с собственниками помещений многоквартирных домов, а предпочитают находить контакт с управляющими компаниями или через суд получить доступ к общему имуществу многоквартирных домов для предоставления услуг жителям.
Но, как следует из письма Федеральной антимонопольной службы от 27 мая 2015 г. № ИА/26126/15 “Об оценке обстоятельств, связанных с доступом операторов связи в многоквартирные дома”, управляющие организации не вправе самостоятельно принимать решение об определении возможности доступа, порядка пользования организацией связи общим имуществом дома, самостоятельно, так как это право предоставлено только собственникам помещения в многоквартирном доме. Если управляющие организации отказывают оператору связи в доступе в дом, то такой отказ обоснован, так как отсутствует соответствующее волеизъявление собственников дома.
Верховный суд в Определении от 01.03.2018 № 306-КГ17-17056 поставил окончательно точку в этом спорном вопросе.
Суд указал, что: согласие общего собрания собственников требуется во всех случаях, даже если у провайдера есть отдельные договоры с собственниками, это не снимает необходимости получить решение собрания.
Собственники вправе установить размер платы за пользование общим имуществом. Да, у собственников есть право передать крышу в пользование провайдера и бесплатно. Но это именно право собственников, но не их обязанность.
Провайдер обязан также заключить договор с электроснабжающей организацией. За самовольное подключение к электросетям, то есть фактически за хищение электроэнергии предусмотрена административная и уголовная ответственность. Оплата за электроэнергию рассчитывается согласно мощности, потребляемой оборудованием.
Прибыль от использования общего имущества дома может быть потрачена только на ремонт общего имущества дома. Снять деньги со счета и поделить их между жильцами нельзя.

Напоминаем, в рамках информационно-просветительской кампании «Эксперты ЖКХ» вы можете задать любой интересующий вопрос по теме, обратившись в редакцию издания «КМВ Экспресс» по адресу г. Кисловодск, ул. Тельмана, 14, по тел. 8-800-222-43-30, или по электронной почте main@kmvexpress, а также в офис ООО УК «Перспектива».

Споры о том, обязана ли управляющая организация предоставить доступ к общему имуществу собственников многоквартирного дома (далее - МКД) оператору связи и должны ли операторы связи платить за пользование общим имуществом в МКД, в связи с размещением своего оборудования, ведутся давно. Как показывает анализ судебной практики, ранее судьи большинства округов делали вывод о том, что оператор связи вправе размещать оборудование в местах общего пользования МКД без оплаты, на основании заключенных с отдельными собственниками помещений в таком доме договоров об оказании услуг связи. Однако, единого подхода к решению настоящей проблемы до сегодняшнего дня выработано не было.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) с обственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе технические этажи, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Принятие решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД другими лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в таком доме (ч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Таким образом, третьи лица вправе пользоваться общим имуществом МКД только при наличии согласия собственников помещений в доме, выраженного путем принятия соответствующего решения общим собранием собственников.

Как отмечалось выше, до настоящего времени некоторые судьи допускали, что достаточным основанием для размещения оператором связи оборудования в доме является наличие договоров об оказании услуг связи, заключенных с абонентом (отдельными собственниками помещений в доме) и согласия собственников в указанном случае на использование общего имущества третьими лицами не требуется. Аналогичные выводы содержатся и в материалах судебной практики: Определение ВС РФ от 04.04.2017 № 301-ЭС17-2596, Определение ВС РФ от 15.08.2017 № 302-ЭС17-10118, Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.01.2017 № Ф02-7633/2016 по делу № А19-20185/2015 и др.

Однако, Верховный суд РФ в своем определении от 13.06.2018г. по делу № 308-ЭС17-22313 (А63-8233/2016) указал, что изложенный подход является неверным.

Ситуация: на основании предоставленных действующим законодательством прав собственниками помещений многоквартирного дома было принято решение о передаче части общего имущества в пользование третьим лицам и заключении договора аренды общего имущества с операторами связи (провайдерами). Товариществом собственников жилья, действующего в интересах собственников в рамках, предоставленных полномочий был заключен договор аренды с провайдером. Условиями договора было установлено, что провайдер обязан ежемесячно вносить плату за пользование общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, в котором размещено оборудование связи. Однако, в нарушение условий договора провайдер отказался производить оплату, мотивируя тем, что «достаточным основанием для размещения оборудования связи в многоквартирных домах является наличие заключенных с абонентами в этом многоквартирном доме (жильцами) договоров об оказании услуг связи». Не согласившись, с указанной позицией оператора связи, собственники помещений в лице ТСЖ обратились в суд с требованием о взыскании задолженности по договору на размещение оборудования».

Исследовав материалы дела и проверив обоснованность доводов, изложенных сторонами, суд пришел к следующим выводам:

Порядок пользования объектов общего имущества МКД определен в гл. 6 ЖК РФ. На основании ч. 1,2 ст. 36 ЖК РФ общее имущество в МКД принадлежит собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности, которыми они владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством распоряжаются. Так, по решению собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в доме (п. 3 ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Между тем заключение договора об оказании услуг связи с отдельным абонентом, являющимся собственником помещений в МКД, по мнению суда, не может выступать самостоятельным правовым основанием для пользования оператором связи общим имуществом МКД и освобождать его от внесения платы за такое пользование.

Указанные договоры заключены в интересах конкретного собственника помещения МКД, тогда как при выполнении обязательств по этим договорам и предоставлении соответствующих услуг оператор связи использует общее имущество, принадлежащее всем собственникам помещений в доме.

В этой связи в силу статьей 307 и 308 ГК РФ такой договор регулирует отношения исключительно этого абонента и оператора связи, при этом абонент, являющийся собственником помещения, не может единолично в отсутствие решения общего собрания решать вопросы, связанные с представлением услуг другим лицам права пользования общим имуществом МКД.

Исходя из изложенных выше норм, размещение технического оборудования с использованием общего имущества МКД (то есть использование такого общего имущества) может осуществляться на основании решения общего собрания собственников помещений и , если общим собранием не установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое пользование.

Кроме этого, нормами ст. 6 Федерального закона Российской Федерации от 07.07.2003г. № 126-ФЗ «О связи» установлено, что организации связи вправе осуществлять строительство, эксплуатацию средств связи и сооружений связи при наличии соответствующего договора с собственником или иным владельцем зданий. При этом собственник или иной владелец вправе требовать от организации соразмерную плату за пользование этим имуществом, если иное не предусмотрено федеральным законом. Подобный вывод содержится и вправовой позиции Верховного суда РФ, изложенной в определении от 04.07.2016г. № 304-КГ16-613.

Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное, доводы операторов связи о том, что наличие у ряда жителей многоквартирного дома интереса в доступе в сеть Интернет и заключение частью собственников договоров на предоставление таких услуг с оператором связи является необоснованным и вовсе не означает, что оператор связи вправе по своему усмотрению размещать оборудование в отсутствие согласия собственников помещений в таком доме и без внесения соразмерной платы, взимаемой в интересах всех собственников. Исследование материалов судебной практики показало, что аналогичных выводов придерживаются и судьи некоторых других округов - Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.02.2018 № Ф04-6250/2016 по делу № А45-2794/2016, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 03.11.2017 № Ф04-4200/2017 по делу № А27-22536/2016, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.08.2017 № Ф09-3748/2017 по делу № А76-27416/2016, Определение ВС РФ от 05.03.2018 № 304-ЭС18-160, Определение ВС РФ от 29.08.2017 № 309-ЭС17-11256 и др.

Отметим, что провести общее собрание собственников стало проще простого. С помощью нашего сервиса можно оформить документы для собрания за 10 минут, тиражировать собрания с одного дома на другой. Более подробная информация . Как запросить сведения о собственников из Росреестра для проведения общих собраний? Ответ на вопрос находится .

Ситуация

Гражданин, проживающий в многоквартирном доме, желает подключиться к сети Интернет. Гражданин выбирает оператора связи (провайдера), чьими услугами по организации доступа к сети Интернет гражданин хотел бы воспользоваться. Гражданин и провайдер заключают соответствующий договор. Для оказания гражданину услуг связи провайдер вынужден разместить некое оборудование в помещениях многоквартирного дома, которые находятся в общей долевой собственности всех собственников (далее – общие помещения) .

Поскольку, согласно Жилищному кодексу РФ и установившимся в обществе правилам, от имени жильцов в отношениях с третьими лицами выступают товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищный кооператив (ЖК) или управляющая компания (УК), то провайдер напрямую обращается к руководителю соответствующей организации (ТСЖ, ЖК или УК) с просьбой обеспечить доступ к общим помещениям, на площадях которых возможно разместить соответствующее телекоммуникационное оборудование. Обычно такими помещениями являются чердаки, подвалы, технические этажи. Без размещения телекоммуникационного оборудования в общих помещениях оказание услуг связи собственникам квартир невозможно.

В подавляющем большинстве случаев жилищные организации (ТСЖ, ЖК, УК) требуют от провайдера сначала заключить договор аренды, в котором определяется ежемесячная сумма арендной платы за пользование общими помещениями. После выполнения указанного условия (согласия провайдера уплачивать арендную плату) жилищная организация в лице своего руководителя дает провайдеру разрешение на размещение оборудования в общих помещениях и обеспечивает доступ к ним. И только после этого провайдер имеет возможность установить оборудование и начать оказывать гражданину услуги связи, а гражданин соответственно имеет возможность воспользоваться услугами связи.

Фактически право гражданина воспользоваться услугами связи ставится в зависимость от воли руководителя жилищной организации, который может разрешить или не разрешить провайдеру установить в многоквартирном доме оборудование, необходимое для оказания услуг связи.

Пользователем общедомовых помещений, в которых размещаются средства связи, является гражданин, заказывающий услуги связи, а не провайдер

Для оказания услуги доступа к сети Интернет собственникам квартир в многоквартирном доме в общих помещениях многоквартирного дома должно быть размещено определенное телекоммуникационное оборудование (средство связи).

Соответственно в этом случае у гражданина возникает необходимость разместить предложенное провайдером оборудование в одном из общих помещений многоквартирного дома, собственником которых он является на основании п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ). То есть, гражданин имеет право на условиях, определенных законом, пользоваться общим имуществом.

Основное правило пользования общим имуществом закреплено в п. 1 ст. 247 ГК РФ, согласно которому пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Более того, согласно п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его пользование части общего имущества, соразмерной его доле.

Из указанных норм права видно, что гражданин-собственник квартиры в многоквартирном доме, имеющий намерение пользоваться общими помещениями в многоквартирном доме, должен согласовать условия такого пользования с собственниками других квартир в этом же доме.

Согласно п. 1 ст. 45 Федерального закона от 07.07.2003 г. № 126-ФЗ «О связи» (Закон о связи), договор об оказании услуг связи, заключаемый с гражданами, является публичным договором. Это означает, что провайдер не имеет права отказаться от оказания услуг связи и обязан оказать такие услуги любому гражданину, который обратится к нему с просьбой об их оказании.

Эта обязанность провайдера не означает, что он (провайдер) должен решить вопрос о том, на каких условиях гражданин-заказчик услуг связи сможет использовать свою собственность (общие помещения в многоквартирном доме). То есть, заказывая услугу связи, гражданин обязан самостоятельно решить вопрос с другими собственниками общих помещений в многоквартирном доме об условиях размещения в общих помещениях оборудования провайдера.

Тем более, провайдер не обязан никому ничего платить за размещение оборудования (средства связи) в общих помещениях многоквартирного дома, поскольку в размещении такого оборудования заинтересованы сами собственники общих помещений (жильцы многоквартирного дома, заказавшие услугу связи), которые и являются, в итоге, пользователями общих помещений.

Несмотря на это, жилищные организации в лице своих руководителей, требуют именно от провайдера уплаты арендной платы, считая его пользователем общих помещений. При этом они руководствуются п. 4 ст. 36 ЖК РФ и п. 3 ст. 6 Закона о связи. В указанных положениях закона речь идет о тех случаях, когда третье лицо (например, организация связи) желает пользоваться общедомовыми помещениями исключительно для собственных целей.

Провайдер, в рассматриваемом нами случае, не может рассматриваться как пользователь общих помещений в многоквартирном доме, поскольку он вообще ими не пользуется. Провайдер лишь предоставляет гражданам в пользование с целью оказания услуги связи телекоммуникационное оборудование (средство связи) для размещения его в принадлежащих гражданам на праве собственности помещениях (общих помещениях многоквартирного дома). Таким образом, пользователями общих помещений в многоквартирном доме продолжают оставаться сами граждане-заказчики услуг связи.

Руководители жилищных организаций (председатели ТСЖ, ЖК, директоры УК) не вправе препятствовать размещению средств связи провайдеров в общих помещениях многоквартирных домов под предлогом отсутствия договоров аренды, поскольку тем самым они нарушают права граждан (собственников квартир многоквартирного дома) получить услугу связи. У руководителей жилищных организаций отсутствуют какие бы то ни было правовые основания требовать от провайдеров заключения договоров аренды и уплаты арендной платы, поскольку провайдеры, по указанным выше основаниям, не могут быть признаны пользователями общих помещений в многоквартирных домах. В случаях, когда такие договоры аренды все-таки заключены, они в силу ст. 168 ГК РФ должны признаваться ничтожными, поскольку провайдер после их заключения ничего не получает, а помещения, которые якобы предоставляются провайдеру, в действительности используются самими собственниками многоквартирного дома, ведь именно они являются фактическими пользователями оборудования, размещенного в их же собственных помещениях. То есть, сами же собственники используют свои же собственные помещения для своих же собственных целей.

Право гражданина пользоваться общепринятыми услугами связи не может зависеть от воли участников долевой собственности

Выше мы установили, что провайдер не обязан уплачивать арендную плату за размещенное в общих помещениях многоквартирного дома телекоммуникационное оборудование.

Остается решить вопрос о том, обязан или нет гражданин-собственник квартиры в многоквартирном доме, намеревающийся заказать услугу связи, согласовывать с другими собственниками общих помещений вопрос о размещении в общих помещениях телекоммуникационного оборудования, без которого оказание услуги связи невозможно в силу технических причин. Выше было сказано о том, что участник долевой собственности пользуется общим имуществом по соглашению с другими сособственниками. Но это общее правило. Нас же интересует разрешение следующего противоречия:

− с одной стороны, пользование общим имуществом возможно только по соглашению между всеми собственниками;
− с другой стороны, если для того, чтобы заключить договор с провайдером на оказание услуг связи жителю, скажем, 100-квартирного дома надо получить согласие собственников 99 квартир, то заключение такого договора становится просто невозможным или, по крайней мере, весьма затруднительным.

Баланс, на мой взгляд, можно найти в двух правовых нормах:

− ч. 3 ст. 17 Конституции РФ: осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц;
− п. 2 ст. 247 ГК РФ: участник долевой собственности имеет право на предоставление в его пользование части общего имущества, соразмерной его доле.

Практически все многоквартирные дома телефонизированы, имеют общие антенны, подключены к кабельному телевидению, т. е. многие собственники квартир без согласования с другими собственниками, спокойно пользуются общими помещениями¸ где размещено телефонное и телевизионное оборудование, поскольку «так принято». Фактически мы имеем если не обычай делового оборота, то как минимум общепринятое правило поведения – размещение в общих помещениях многоквартирного дома, на крышах домов без получения согласия всех собственников многоквартирного дома оборудования, посредством которого жильцам дома оказываются услуги телевидения, радиовещания, стационарной телефонной связи.

На этом фоне, размещение средств связи провайдера для еще нескольких собственников квартир вполне будет укладываться в общепринятое поведение: на чердаках и в подвалах можно размещать оборудование, необходимое для обеспечения жильцов дома элементарными достижениями цивилизации (телевидением, радио, телефонной связью и доступом в Интернет).

Обычно телекоммуникационное оборудование, размещаемое провайдером в многоквартирном доме для обеспечения жильцов услугами по доступу к сети Интернет, незначительно по размеру и, в подавляющем большинстве случаев, используется для оказания услуг владельцам не одной, а многих квартир. То есть, занимает долю в общем имуществе, намного меньшую чем доля собственников квартир, пользующихся услугами провайдера. Это также позволяет сделать вывод, что граждане-заказчики услуг по доступу в Интернет имеют согласно п. 2 ст. 247 ГК РФ право на то, чтобы им были предоставлены соответствующие площади в общих помещениях для размещения на них средств связи провайдера.

Балансом в решении обозначенного выше конфликта интересов является установившееся правило – размещение телекоммуникационного оборудования в общих помещениях многоквартирного дома без оформления соответствующего согласия собственников всех помещений многоквартирного дома. При этом должны соблюдаться следующие условия:

− размещение такого оборудования вызвано исключительно техническими причинами и связано с оказанием кому-то из жильцов услуг, обычных для данного уровня развития цивилизации;

− размещение оборудования не должно нарушать права и интересы других жильцов, т. е. должно быть сопоставимо по размеру и местам размещения с аналогичным оборудованием уже размещенным или предполагаемым к размещению в многоквартирном доме.

Такой подход, как представляется автору настоящей работы, не приводит к нарушению чьих бы то ни было прав и интересов, поскольку все оказываются в равных условиях: в общих помещениях многоквартирного дома размещается оборудование организаций, оказывающих услуги связи, теле- и радиовещания разным собственникам квартир конкретного дома.

Неправильное понимание сути отношений приводит к формированию неверной позиции в судах и, как следствие, к отказу в удовлетворении исков провайдеров

Изложенная выше позиция нашла подтверждение в судебной практике . Однако подавляющее большинство судебных решений выносится не в пользу провайдеров по одной единственной причине: заявляемые провайдерами исковые требования о понуждении жилищных организаций заключить договоры аренды общих помещений, об обеспечении доступа к общим помещениям и т. п. не соответствуют сути фактических имущественных отношений .

Услугу связи, как указано выше, заказывает гражданин-собственник квартиры в многоквартирном доме. Общие помещения в многоквартирном доме принадлежат гражданину на праве собственности (пусть даже и долевой). Для оказания гражданину услуги внутри объекта, принадлежащего гражданину на праве собственности, должно быть размещено оборудование. Соответственно гражданин, если возникает техническая необходимость, вправе без разрешения жилищной организации пользоваться своей собственностью, в том числе для целей размещения там оборудования, при помощи которого ему будут оказываться услуги связи.

Соответственно, если жилищная организация (ТСЖ, ЖК или УК) препятствует провайдеру, действующему, по сути, по поручению и в интересах гражданина, установить в многоквартирном доме соответствующее оборудование, то тем самым жилищная организация нарушает право гражданина как потребителя получить услугу связи. Более того, если многоквартирный дом уже «находится на обслуживании» у какого-то другого провайдера, то может возникнуть подозрение, что жилищная организация, препятствуя гражданину в получении услуги связи от нового провайдера, действует в интересах провайдера, уже обслуживающего дом. В этом случае есть основания дополнительно говорить о нарушении антимонопольного законодательства.

Поскольку жилищная организация нарушает именно право гражданина на получение услуги связи, а не право провайдера, то и в суд с иском к жилищной организации должен обращаться гражданин. Провайдер, в таком случае, может быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица. Кроме того, гражданин может поручить представлять свои интересы провайдеру (его юристам).

В итоге, провайдер будет активно участвовать в судебном процессе, только уже не в арбитражном суде, а в суде общей юрисдикции, и не только от своего имени, а также от имени гражданина, если гражданин поручит ему представлять свои интересы. И это уже будет иск, как представляется автору настоящей работы, негаторного характера, основанный на ст. 304 ГК РФ. Для удовлетворения такого иска, как представляется, есть неплохие шансы.

Для большей простоты будем полагать, что в многоквартирном доме нет нежилых помещений, кроме технических, т. е. собственниками являются только граждане, проживающие в жилых квартирах (офисы отсутствуют).

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.09.2008, оставленное без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2008 № А65-5413/2008 (см.: Ермолаева Е.В. Услуги связи: бухгалтерский учет и налогообложение. № 1, январь − февраль 2009 г.).

Постановление ФАС ВСО от 30.10.2008 № А33-15850/2007-Ф02-4850/2008, от 15.10.2008 № А33-3026/2008-Ф02-5065/2008 (Ермолаева Е.В. Услуги связи: бухгалтерский учет и налогообложение. № 1, январь − февраль 2009 г.).

Провайдеры в МКД: режим взаимодействия

ВОПРОС

В относящихся к общей собственности жильцов подвальном и чердачном помещениях нашего дома на ул. Подвойского размещена аппаратура более чем десяти интернет-провайдеров. Положенного в таких случаях Решения общего собрания собственников об установке этой аппаратуры не было, вместе с тем УО – ООО «Жилкомсервис № 1 Невского района» – с каждым из провайдеров заключены некие договора. В ознакомлении с текстами этих договоров нам отказывают, ссылаясь на их конфиденциальность (?) и на то, что это внутреннее дело УО. На наш взгляд, имеет место незаконное получение УО дохода от использования чужой собственности. Кроме того, подключение аппаратуры осуществлено непосредственно к общедомовой сети, и потребляемая электроэнергия оплачивается всеми жильцами дома по статье ОДН (общедомовые нужды): теми, кто не подключён к сети Интернет, в «однократном» размере, а теми, кто подключён – даже в двойном (второй раз в составе абонентской платы провайдеру). Мы не против Интернет, в настоящее время Сеть необходима, наше требование – чтобы средства, полученные от интернет-провайдеров, использовались на нужды дома, например, на проведение текущего ремонта, а не исчезали, непонятно куда. В рамках одного дома сумма, полученная от использования общедомовых помещений интернет-провайдерами, по нашим оценкам, может составлять десятки тысяч рублей в год. Учитывая, что под управлением ООО «ЖКС № 1 Невского района» находится несколько сотен зданий, общая выручка УО от использования чужого имущества представляется весьма существенной.

С уважением, председатель Совета МКД

Официальный комментарий ООО «ЖКС № 1 Невского района»:

«Общество со своей стороны, как обслуживающая организация указанного многоквартирного дома, постоянно ведет контроль за соблюдением безопасности проживания граждан многоквартирного дома, соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, имущества, жизни и здоровья жильцов, поддержание архитектурного облика дома в соответствии с проектной документацией (в соответствии с п. 10 Постановления Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 г.).

Таким образом, управляющая организация на основании двусторонних договоров с операторами связи на вторичный технический надзор осуществляет функции сопровождения и контроля обслуживания линий связи с целью недопущения нарушения технических норм при обслуживании сетей связи, а так же несанкционированного доступа третьих лиц в технические помещения жилого дома.

Предоставление Обществом общего имущества дома для размещения оборудования связи, договором не предусмотрено. Более того, указанные договоры сами по себе не наделяют третьих лиц правом пользоваться общим имуществом многоквартирного дома.

Согласно положений действующего законодательства, вопросы, касающиеся использования общего имущества и заключения возмездных договоров использования общим имуществом многоквартирного дома не относятся к компетенции управляющей организации ООО «ЖКС № 1 Невского района».

Договоры, указанные выше, связаны с внутренней деятельностью Общества и на прямую никак не влияют на права и обязанности участников жилищно-правовых отношений. В обязанности Общества не входит раскрытие указанной информации третьим лицам. Так же стоит отметить, что право запроса такой информации не относится к компетенции председателя совета дома.

Обществом дополнительно будет проведено обследование правильности подключения оборудования операторов связи к электрической сети многоквартирного жилого дома. В случае выявления нарушений оборудование будет обесточено, а оператору связи выдано предписание на устранение нарушений».

Комментирует юрист в сфере ЖКХ Зайцев Сергей Викторович:

«Изложенная ситуация типична для всех домов, где есть УК. Управляющие компании заключают договоры аренды со многими физическими и юридическими лицами (это и телекоммуникационные компании и обычные предприниматели). Сдаётся все, что угодно, и конечно же, в 99 случаях из 100, никто из дома не знает, куда идут денежные средства от арендаторов. А учитывая тенденцию "заботы" УК, особенно жилкомсервисов, о качестве предоставляемых услуг, догадки Председателя МКД могут быть правдивы…

Информацию о деятельности УК совету дома должны предоставлять без каких-либо оговорок. Никакой государственной, коммерческой или иной тайны в указанных договорах не содержится. Председатель Совета МКД должен написать заявление с просьбой предоставить копии всех договоров, заключенных УК с арендаторами, по дому №___ по адресу:__________. Подать заявление через канцелярию или отправить ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Необходимо подождать примерно 45 дней (время на ответ + время на досыл ответа почтой). Если ответ не поступил, то направляете заявление в Прокуратуру района с просьбой привлечь руководителя УК к ответственности за неисполнение ФЗ №59 «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ» (срок 30 дней) и к обращению прикладываете копию заявления в УК и доказательства направления или вручения указанного письма, а также направляете аналогичное письмо в Жилищный комитет Санкт-Петербурга и в органы местного самоуправления. Две-три таких жалобы, и УК начнут присылать документы по аренде. Если и это не поможет, истребуйте документы в судебном порядке, т.к. 161.1 ЖК РФ прямо предусматривает право Председателя МКД контролировать деятельность УК в т. ч. их доходы и расходы в отношении указанного дома.

Когда получите документы от УК, изучите их и сделайте вывод о степени заботливости УК. К сожалению, сколько истребовал документы у УК, ничего хорошего там не видел, и печально, что тенденция не меняется».

_____________________________________

На вопросы «Консьержа» отвечает заместитель председателя Жилищного комитета Санкт-Петербурга Сергей Шарлаев.

- На каких условиях оборудование провайдеров должно быть подключено к сетям дома? Необходимо ли для этого решение общего собрания собственников?

Размещение указанного оборудования в МКД невозможно без использования общего имущества собственников помещений в МКД. Согласно ст. 44 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами, а также принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в МКД, относится к компетенции общего собрания собственников помещений.

Управляющая организация (объединение собственников жилья) определяет точку подключения к внутридомовой электрической сети оборудования провайдера с учетом решений, принятых на общем собрании собственников помещений в МКД, а также осуществляет надзор за производством электромонтажных работ в соответствии с согласованной энергоснабжающей организацией схемой электроснабжения оборудования провайдера.

- Как осуществляется учет электроэнергии, потребляемый оборудованием операторов связи? Не получается ли так, что электроэнергия для оборудования провайдеров оплачивается всеми жителями дома: теми, кто не подключён к сети Интернет, в «однократном» размере по статье «электроэнергия на ОДН», а теми, кто подключён, – даже в двойном (второй раз в составе абонентской платы провайдеру)?

В МКД в Санкт-Петербурге реализована схема раздельного учета электрической энергии, предусматривающая установку приборов учета на общедомовые нужды (освещение мест общего пользования, питание лифтов и другого общедомового оборудования), а также индивидуальных и общих (для коммунальных квартир) приборов учета. Данная схема учета позволяет учитывать весь объем электрической энергии, используемой потребителями в МКД. Платежные документы на оплату электрической энергии, сформированные энергосбытовой организацией на основании показаний квартирных электросчетчиков, выставляются непосредственно собственникам и нанимателям жилых помещений в МКД.

Между энергосбытовой организацией и управляющими организациями (объединениями собственников жилья) заключены договоры электроснабжения на общедомовые нужды. Таким образом, по договору электроснабжения на общедомовые нужды управляющая организация (объединение собственников жилья) выступает абонентом.

Согласно ст. 545 Гражданского кодекса РФ абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации. Управляющая организация (объединение собственников жилья) осуществляет надзор за производством электромонтажных работ в соответствии с согласованной энергоснабжающей организацией схемой электроснабжения оборудования провайдера.

В соответствии с ч.5 и ч.6 ст.46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в МКД, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в МКД, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Собственник помещения в МКД вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Вопрос об оплате услуги по электроснабжению оборудования провайдеров, установленного в местах общего пользования МКД, собственникам помещений в МКД следует рассмотреть на общем собрании, в ходе которого принимается решение об установке данного оборудования.

- Обязана ли управляющая организация предоставлять для ознакомления советам домов договоры с провайдерами?

В соответствии с п.п.е) п.З Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 (далее – Стандарт), управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать информацию об использовании общего имущества в многоквартирном доме в порядке, предусмотренном п.5 Стандарта, а именно: путем опубликования на сайтах, в средствах массовой информации, размещения на стендах, на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде.

- Как жители дома могут воздействовать на провайдера, если его сотрудники «варварски» относятся к общему имуществу, нанося ущерб внешнему виду общего имущества и создавая угрозу безопасности жителей?

В соответствии с действующим законодательством, в том числе, в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491, содержание общего имущества МКД обеспечивается собственниками помещений в этом доме в порядке, установленном в зависимости от способа управления домом.

Так, если собственниками в качестве способа управления домом избрано управление управляющей организацией, то обеспечить должную техническую эксплуатацию здания обязана управляющая организация в соответствии с заключенным договором с собственниками помещений. Этим договором определены права и обязанности сторон, а также установлена ответственность в связи с невыполнением обязательств. Собственники помещений в МКД (согласно ст.161.1. ЖК РФ в лице членов советов МКД) контролируют качество предоставления жилищно-коммунальных услуг в рамках этого договора. В домах объединений собственников жилья (ТСЖ,ЖСК,ЖК) эта обязанность возложена на правления.

Исходя из вышеизложенного, по вопросу устранения нарушений в содержании общедомового имущества МКД жителям в первую очередь следует обращаться в управляющую организацию (правление ТСЖ, ЖСК, ЖК). Обжаловать действия (бездействие) управляющей организации (правлений ТСЖ, ЖСК, ЖК) возможно в Государственную жилищную инспекцию Санкт-Петербурга или в суд.

Telekomza представляет серию статей «Устройство внутридомовой разводки интернет-провайдера», в которой мы подробно расскажем о специфике прокладки линий связи оператора в домах различного типа. В них мы раскроем монтажные хитрости операторов, которые применяются ими в зависимости от наличия или отсутствия специальных технических помещений в домах.

В мы рассказали о том, что жилые дома, в которых приходится работать провайдеру, делятся на пять основных типов, рассмотрели типичные примеры монтажной работы операторов в домах с техэтажом, подвалом и лифтовыми надстройками на каждом подъезде, а также привели решение для бюджетного варианта правильного монтажа в домах данного типа.

Сейчас на очереди дома без техэтажа, с подвалом и лифтовыми надстройками на каждом подъезде, представленные 9-ти и 10-ти этажками советской постройки, в которых уже приходится принимать непопулярные решения, либо уходя в подвалы, либо протягивая по крыше верёвки для сушки белья из кабелей.

Способы прокладки линий в домах второго типа. Как делают обычно.
Из-за отсутствия техэтажа и нежелания провайдеров уходить в подвалы, в некоторые из которых уже давненько не ступала нога человека, все кабели в таких домах тянутся по крыше. В одной из лифтовых надстроек (опять же, в наиболее близких к середине подъездах) устанавливается шкаф, от которого влево и вправо кидают линии. Получившееся нечто по заверениям чиновников «жутко портит внешний вид города» и безжалостно обрывается при ремонте кровли:

Рисунок 1: Абонентские кабеля

В таких типах домов трубы слаботочных стояков выходят прямо на крышу, что и приводит к плачевному результату:

Рисунок 2: Вход в стояк

Рисунок 3: Где какой кабель не сможет разобраться даже сам провайдер

Монтаж оборудования в домах типа 2. Бюджетный вариант правильного монтажа.
Чтобы избежать «малой кровью» всех перечисленных проблем, пойти следует только одним путём – установить оборудование в подвале и растаскивать кабели по нему. Но, как уже было отмечено, данный путь не очень любим провайдерами. Многие подвалы по весне серьёзно затапливает, а также в них любят селиться различные попискивающие животные, асоциальные личности или мелкие насекомые. Очень у немногих появится желание работать в таких условиях. Поэтому постараемся убрать хотя бы проблему спуска с крыши в слаботочные стояки.

Для этого придётся-таки строить свой спуск из лифтовой надстройки в стояки. Но прежде, чем кидаться с перфоратором на стены, нужно учесть несколько нюансов.

Во-первых, никакого перфоратор для сверления основных отверстий в перекрытиях! Шум, производимый сверлом D50, способен разбудить даже крайние подъезды в 6-ти подъездном доме, поставив под угрозу здоровье сверлящего и оставив от работы только воспоминания:

Рисунок 4: Результаты работы перфоратором утром в выходные

Кроме того, размеры кусков бетона, отваливающегося при такой работе снизу от межэтажного перекрытия заставляют серьёзно переживать за целостность всего дома.

Перфоратор можно использовать только для сверление горизонтальных отверстий, либо очень тонких вертикальных, которые служат исключительно для «наметки». Нужно запомнить – сверление следует производить только машинкой алмазного бурения:

Рисунок 5: Машинка алмазного бурения

Во-вторых, для спуска следует использовать специальные трубы, муфты и повороты из ПВХ:

Рисунок 6: Набор для строительства слаботочных каналов и стояков

Никаких труб и вида «да в разделе сантехники полно», иначе, как не старайся, будет получаться вот такой вот кошмар в духе неевклидовой геометрии:

Рисунок 7: Почтовые ящики было решено не трогать…

Итак, закупившись необходимыми материалами и взвалив на плечи машинку, приступаем к наведению красоты в отдельно взятом подъезде. Наша задача – пробурить вот такое вот отверстие (чтобы не пришлось рядом бурить ещё одно, оно должно быть не менее 50 мм. диаметром) из надстройки на лестничную клетку:

Рисунок 8: Отверстие, пробуренное машинкой алмазного бурения

Затем проложить трубы ПВХ к тамбурам по обе стороны, используя повороты и коробки для соединения:

Рисунок 8: Правильный выход в существующие слаботочные стояки

Рисунок 9: Правильный выход в существующие слаботочные стояки

Для входа в тамбур в стене бурится отверстие перфоратором, сначала сверлом D6 или D8, а затем D16 и D25 и закрывается коробкой.
В конце работы следует убрать мусор и побелить оставшиеся разводы.

Да, этот способ не позволяет убрать абонентские кабеля с крыши, но в подъезде становится гораздо чище и жалоб от жильцов больше не поступает.

Но что же делать, если заставляют убрать абонентские кабеля и с крыши, а в подвал лезть ну никак не возможно? Остаётся одно — ставить коммутаторы в каждом подъезде или воспользоваться способом из следующего пункта.

Продолжение следует